NUEVA WEB - CAMBIO DE SITE - ÚLTIMA ENTRADA DEL BLOG EN ESTA DIRECCIÓN

Hola a todos mis lectores os invito a que sigáis mis entradas de blog en mi nueva pagina web www.albertoalarcon.com
Espero que os guste.
Cualquier duda o comentario contactar conmigo en info@albertoalarcon.com
Gracias a todos y perdonad las molestias. Aqui os dejo la nueva entrada del blog para aquellos rezagados pero recordad que es la última que publico aqui. Para las siguientes consultad mi web
www.albertoalarcon.com

El principo del fin ya ha comenzado y ni si quiera nos hemos dado ni cuenta. Igual que nos pasó en 2.008

1 agosto, 2012

Hola a todos mis seguidores y lectores.

Toca analizar precios, toca analizar el mercado, toca arriesgarse y yo no me escondo. Siete años en el sector y hace ahora exactamente 5 años empezó a cernirse sobre el mercado una sombra que yo no supe ver, la burbuja empezó a despedazarse y no lo ví o no lo quise ver. Quizás no estaba pendiente de los guiños que me hacia el mercado, de los indices macroeconómicos, del pasado, quizás solo estaba pendiente de acompañar a mis “clientes” a notaría y de pensar como gastar o no pensar demasiado en como gastar los ingentes honorarios que generaba. Había una nube que no me dejaba ver, tenia una venda en los ojos y no me la quería quitar porque todos estabamos más comodos con ella puesta. Así llegó 2008 y aunque el crack era inevitable queriamos tapar grietas en faraonicas presas con debiles tiritas y claro daban agua. Daban agua y nos mojabamos, eramos zombies, no sabiamos reaccionar y deambulabamos como pollos sin cabeza esperando que fuese un movimiento pasajero. Así llego 2.009 y todo hacia más que empeorar, es que solo podia ir a peor y deciamos bueno, veamos que pasa en 2.010 y quien no abrió los ojos ahi murió. Quien los abrimos y supimos reaccionar seguimos vivos y nos juramos a nosotros mismos que la experiencia nos habia enseñado y que nunca más nos volvería a pasar. Llegó así 2011 y se fué y nos reafirmó en nuestros esquemas mentales, en nuestras ideas en nuestros planes y seguimos adelante. A estas alturas de 2012 los que desarrollamos nuestra actividad en la comercilización de inmuebles nos creemos maestros de lo Divino. Somos gurús económicos de barrio, somos como eran aquellos directores de oficinas del Popular en los pueblos y barrios de este maravilloso pais, eminencias doctorales y doctoradas en poder de la verdad absoluta, mediums de los mercados capaces de pronosticar el devenir de la economia mundial. Yo, Alberto Alarcón, no me siento menos y llevo esperando desde que todo empezó a ver un mirlo blanco que me muestre que el mercado ha comenzado a cambiar y llevo un par de semanas viendolos, por lo que hoy 1 de Agosto de 2012, aun arriesgandome a que me señalen por la calle por pardillo, me aventuro a pronosticar que el mercado ya ha comenzado a cambiar y al igual que nos pasó en 2007 no nos estamos dando ni cuenta.

JAJAJAAJAJAJAJAJ La mitad de los lectores partiendose de risa, el paro al 25%, la prima de riesgo sin fin, rescate a punto de caramelo quiebras y quiebras bancarias, escalada de la morosidad y tal y tal y tal. Si, cierto pero España ha demostrado que es un pais cuyo mercado inmobiliario tiene un funcionamiento ilógico y esa ilógica me sirve para aventurarme a pronosticar el principio del fin.

El mercado inmobiliario en España está roto, en los últimos 5 años y debido a la crisis y no se vende nada de nada. ¿Cuantas veces habeis oido esto? ¿Cientos de veces verdad? Bueno pues en España en los últimos 5 años se han vendido un millón de viviendas. ¿No os lo creeis? Pues consultad el informe del mercado inmobiliario de La Caixa y os asombrareis . http://www.catalunyacaixa.com/docsdlv/Portal/Ficheros/Documentos/Immobiliari_enero_2012.pdf ¿Entonces que pasa en España? Bueno pues muchas cosas han pasado y siguen pasando pero la ilógica de este mercado ha hecho que cientos de miles de españoles hayan comprado casas en plena crisis en un mercado roto y con bajadas de precios, ¿por que? Por muchas causas pero principalmente porque al español le gusta ser propietario, por el efecto “cuñao” (que si no sabeis lo que es podeis consultad entradas anteriores del blog) y por la ilógica imperante en la demanda española en el sector inmobiliario.

Mirlo blanco : Primeras subidas de precios en la vivienda en EEUU desde el comienzo de la crisis financiera internacional.

http://www.idealista.com/news/archivo/2012/07/31/0495203-el-precio-de-la-vivienda-sube-en-mayo-en-todas-las-ciudades-de-eeuu-graficos

Esta noticia no sale en las noticias porque no vende pero ya saldrán cuando el mercado pase del pesimismo a la normalidad y la gente lo quiera escuchar.

Todo comenzó en EEUU con las subprime ¿os acordais? El principio del fin puede que ya haya comenzado y en el mismo sitio donde se forjó todo.

A partir del 1/1/13 el IVA de la vivienda pasará del 4% al 10% Esto está haciendo que la gente que va a comprar adelante su decisión y compre antes de la subida. Pisito de 3 dormitorios, 2 baños, plaza de garaje y trastero, buenas zonas comunes hoy 156.000€ a partir del 1 de Enero el mismo 165.000€. Ohhhhhhhhhhhhhhhhhhhhh los precios van a subir a partir del 1 de Enero, pues si señores de cajón vamos. A esto le sumas la eliminación de la desgravaciones fiscales por vivienda habitual y hay más de uno y de dos tirandose de los pelos.

Otro mirlo blanco: Cada dia veo más y más promociones de los bancos que están vendiendo en cuestione de dias. Promociones enteras que están volando porque los bancos están vendiendo por debajo del precio de costes y alucinantemente estan volando. Increible pero cierto. En Internet encontrareis docenas de titulares de ventas relampago de urbanizaciones de todas las entidades tanto en costa como en centro de ciudades como en zonas residenciales. Si eres de Almería seguro que estás pensando en las mismas que yo y seguro que en tu pueblo o ciudad hay algún caso.

El sistema bancario parece que poco a poco (como era de esperar) se está estabilizando. Las fusiones están llegando a su fin, la liquidez les está llegando y lo más importante está liquidando su stock de viviendas y de una forma espectacularmente rapida. ¿Que pasará cuando el stock de adjudicados bancarios y sus activos “malos” desaparezcan? ¿Que pasará cuando quieran más numeros verdes? Pues que daran hipotecas para el resto de oferta y entonces la demanda tendrá más fluidez.

Bueno hay muchos que me preguntan cada día que cuando iban a dejar las viviendas de bajar pues queridos amigos, el fin está cerca tan cerca que quizás no bajen más, tan cerca que quizás ya hayan empezado a subir y ni si quiera nos hayamos dado cuenta. This is the end.

Mi pronóstico es que 2013 es el año de la recuperación del sector inmobiliario, el principio del fin ha llegado. ¿Cuanto durará este nuevo ciclo? Seguiré buscando señales y encolandolas para vosotros, seguid al tanto.

Rescate bancario = Puñalada trapera al vendedor particular

Rescate bancario = Puñalada trapera al vendedor particular

Bueno todos sabíamos que iba a llegar este momento y el momento ha llegado. Han rescatado a las entidades financieras que son los mayores propietarios de inmuebles en España, por lo que ya pueden vender sus activos inmobiliarios a los precios que quieran, los estamos subvencionando para que así lo hagan  y además todo esto envuelto con sus hipotecas (ellos no prestan dinero nuevo para la adquisición de sus inmuebles, generan más pasivo, pero si tiene que prestar dinero para financiar la venta de los particulares, por eso no lo hacen). Está situación tan esperpéntica es la que hemos llegado en nuestro país.
El banco me prestó dinero para comprar una vivienda, me quedo en paro por lo que  no puedo seguir afrontando los pagos de la vivienda, me embargan mis bienes actuales y futuros. Ahora yo a través de mis impuestos ayudo a los bancos para que sigan dando hipotecas (sin dinero) para que revendan mi casa embargada. Absurdo pero cierto. No puedo afrontar la deuda ni vender mi piso porque el banco hasta que no se adjudique mi vivienda no da la hipoteca a los posibles compradores, se la adjudican y ellos la venden.
Como dice mi suegra "Jalisco nunca pierde" y efectivamente los bancos nunca pierden, no veo que los ejecutivos y altos mandatarios de bancos y cajas paguen por sus errores, no veo que el gobierno ayude a las autenticas victimas de esta situación los particulares que están perdiendo sus viviendas o que necesitan venderlas y ven como una competencia tan desigual del producto bancario esto se les hace imposible, no veo medidas que beneficien a la clase media, solo veo acciones para que los grandes capitales sean siendo grandes y para que los responsables del desastre económico de este país no cumpla económicamente ni jurídicamente por sus irresponsabilidades, avaricia e ingerencia.

Regulación estricta de los mercados financieros, nacionalización de bancos y cajas en situación de quiebra, que los políticos y ejecutivos responsables de la quiebra de las entidades financieras asuman judicialmente sus decisiones delictivas, apoyo económico y social a los ejecutados hipotecarios, regulación del mercado inmobiliario que conlleve la profesionalización del mismo, transparencia y despolitización en el Banco de España, en definitiva cordura, inteligencia y gestión eficaz y despolitizada de los recursos de los contribuyentes. Cambio profundo de nuestro sistema de gestión nacional ya o esto ya sabemos quien lo va a pagar, los de siempre.

http://www.idealista.com/news/archivo/2012/06/29/0479293-el-vendedor-de-pisos-particular-sera-la-principal-victima-del-rescate?xtor=EPR-75-[esta_pasando_20120629]-20120629-[notinmo_1_titular]-[]-[]

¿Recomendaría a su hijo comprar una vivienda?

Hola a todos, afortunadamente para los que nos dedicamos a este negocio estamos en unas fechas en las que estamos especialmente ocupados y es por eso por lo que no he tenido demasiado tiempo para publicar nuevas entradas. No lo hubiese hecho y no hubiese sacado tiempo de donde no lo hay si no hubiese visto una noticia que realmente me ha molestado. Es una entrevista que realiza Idealista (el superfamoso portal inmobiliario) a Ángel Serrano, Director General de Negocio de la consultora inmobiliaria Aguirre Newman. Aguirre Newman, para quien no lo sepa, es un referente de profesionalidad, buen hacer y sobre todo de éxito del negocio inmobiliario (http://www.aguirrenewman.es/grupo/aguirrenewman.aspx?index=1). Siempre he intentado leer los estudios y análisis publicados por ellos, he leído las entrevistas y he seguido con celo sus consideraciones y opiniones sobre el mercado y en definitiva para mi lo que emana de AN siempre me ha merecido un gran respeto, hasta que he leído esta entrevista.

http://www.idealista.com/news/archivo/2012/03/26/0424187-hay-bancos-que-se-tiran-de-los-pelos-por-no-haber-vendido-viviendas-a-precios-de-2011

http://www.idealista.com/news/archivo/2012/03/30/0427001-recomendarias-a-tu-hijo-comprar-una-vivienda

Tengo que reconocer que estoy de acuerdo en la práctica totalidad de las apreciaciones del señor Serrano, es más me parecen acertadas e inteligentes pero no lo puedo permitir que un señor que tiene tanta repercusión mediática y cuyos comentarios pueden afectar tanto al devenir del mercado haga comentarios tan a la ligera y con tan poca inteligencia. De toda la entrevista vemos con lo que se quedan los amarillistas de Idealista (no se podía esperar otra cosa de ellos) es que Ángel Serrano no le recomendaría a su hijo comprar una vivienda. ¿Que mensaje lanza Ángel Serrano al mercado y a la opinión publica? No compren, yo que me dedico a esto y soy una de las figuras más importantes de una de las consultoras inmobiliarias más importantes del país no le recomendaría a mi hijo comprar pues imagínense.
Yo no crítico que Ángel Serrano diga esto si es que lo cree, solo le pido que sea más responsable y piense bien lo que dice porque las opiniones de personas como él tienen grandes efectos sobre el mercado, así que desde aquí le ruego a Ángel Serrano que amplíe esta respuesta y de más detalles y explicaciones sobre la misma.

Yo le pregunto a Ángel Serrano, si mañana llega su hijo y le dice papa, papa he encontrado un piso en la calle Serrano (si de Madrid) con 100m2, de 3 dormitorios, 2 baños, en un muy buen estado y con plaza de garaje por 200.000€ que le recomienda AS a su hijo? que lo compre o que no lo compre? Ok, entonces la respuesta de Ángel Serrano tendrá matices, no? Será que le recomendaría a su hijo que si necesita adquirir una vivienda analizase la oferta del mercado y adquiriese la vivienda que cumple sus requisitos y entienda es una buena oportunidad (como el piso de Serrano). Entiendo que el mensaje que quiere mandar AS con la afirmación que hace es que los precios como van a seguir bajando a su hijo le recomendaría que se esperase, pero ¿si encuentra una gran oportunidad le recomienda a su hijo que la adquiera o que se espere? ¿Va a costar el piso de Serrano menos de 200.000€ o va a llegar alguien y lo va a comprar? Esto me hace remitirles a otra entrada anterior del blog, ¿Por que comprar ahora cuando los precios siguen bajando? http://actualidadinmobiliariaalmeriense.blogspot.com.es/2012/03/por-que-comprar-ahora-cuando-los.html

Al señor Serrano le invito a que lea también esta entrada del blog y que por favor aclare su respuesta y que sea consciente de las repercusiones de sus afirmaciones, gracias.

Alberto Alarcón
950281444
alberto.alarcon@remax.es

¿Por que contratar los servicios de una agencia de intermediación inmobiliaria para comprar o vender una vivienda?

Hola un día más a todo. El blog está teniendo miles de visitas, algo que nunca hubiese imaginado y lo que me hace muy feliz. Intentaré seguir añadiendo nuevas entradas periódicamente y sigo esperando vuestros edificantes comentarios.

Los españoles no somos muy dados, en general, a visitar una inmobiliaria cuando queremos comprar o vender una casa. El porqué no lo sé pero lo supongo. Los españoles nos creemos que somos los más listos del mundo y que no necesitamos a nadie para compramos una casa. Cuando estamos enfermos no vamos al médico y nos auto-medicamos, los cambios de aceite se los hacemos nosotros mismos al coche, la declaración de la renta nos las hacemos nosotros mismos, las muelas picadas nos las auto-extraemos, cuando tenemos un juicio nos auto-representamos, no necesitamos abogado quizás procurador pero ya está. Los servicios de profesionales son necesarios y si vas a realizar la inversión más importante de tu vida pues necesitas a un profesional que te guíe en el proceso, que te ayude a encontrar la vivienda que tu quieres en el precio que tu quieres. Que te asesore en el proceso de compra para que no te lleves desagradables sorpresas y para que todo llegue a buen puerto. Pero Alberto yo es que me entiendo directamente con el dueño del piso y así me ahorro la comisión de la inmobiliaria. Madre mía alucino con estos comentarios, tu no te ahorras nada melón, si tu no le vas a pagar nada a la inmobiliaria, en todo caso le pagará el propietario de la vivienda. Estos son los listos que luego salen más escaldados que la madre que los trajo, los clavan con el precio, compran la vivienda con alguna papeleta, soportan gastos que no les pertenecen y eso sin ir más allá, tocando ya problemas de más gravedad, como embargos, hipotecas y/o deudas que pueden llevar aparejados la titularidad de una vivienda. Pero bueno no pasa nada, son los típicos cuñados que se compran los coches en Alemania y le salen buenísimos y tiraos de precio (lease una anterior entrada del blog) luego ellos solicos llaman a un cartel de una vivienda en primerica linea de playa, pagan el gusto y la gana (según ellos baratiiiisimo porque lo ha comprao directamente y sin intermediarios) y a los 6 meses lo expropian por afección a la ley de Costas...., gurús del mercado inmobiliario, máquinas financieras, Esteves Jobs del ladrillo.) http://actualidadinmobiliariaalmeriense.blogspot.com.es/2012/03/como-somos-en-almeria.html
Esto la gente no le entiende y a mí me sorprende. Luego te compras la casa, la gestoría del banco (forzosamente) te liquida impuestos y te inscribe la vivienda en el registro, te sacan los ojos y nos da igual. El del banco te mete un diferencial en la hipoteca del 3% y encima agradecido porque te la ha dado y no pasa nada. Pero ya te compras el piso a través de una inmobiliaria a la que no le pagas nada y eres tonto, pues señores no lo entiendo
En fin señores si está enfermo vaya al médico, si se le rompe el coche vaya al taller, si le duelen los dientes al dentista, si se divorcia al abogado y si necesita una casa pues no sea como mi cuñao y vaya a una buena agencia inmobiliaria, comprará lo que quiere, en el mejor precio posible y evitando los 50.000 problemas que puede encontrase al adquirir una vivienda.

Veamos lo ahora desde la perspectiva del vendedor. Alberto yo pongo mi cartelico en la casa y las fotos en el Idealista y la vendo en un periquete por lo que quiero y además no le pago ni un duro a los de la inmobiliaria que son unos buitres y cobran por no hacer nada. Vengaaaa ahí, claro que si cuñao, tu si que sabes. Pasas a los dos años por la puerta de la casa y ves el cartel ya amarillo perdio y mi cuñao ya hasta los huevos que le llamen los aburrios y turistas de turno, enseñando ya la casa a la decimotercera persona que no tiene ni donde caerse muerto. Vamos a ver si tu quieres vender tu vivienda necesitas de un profesional que te gestione la venta, te consiga el máximo dinero que se pueda conseguir por tu vivienda, te evite problemas y quebraderos de cabeza y cuanto vale eso? Pues eso hay que pagarlo, pero no por adelantado, no cuando se empieza la comercialización ni cuando se ha hecho una inversión para comercializar y no se ha vendido si no cuando se llega al éxito cuando el agente inmobiliario te ha vendido la cas en las condiciones que tú le has pedido, solo cobra cuando se llega al éxito. Tu llegas al abogado y lo primero que te dice antes de preguntarte como te llamas es pedirte mil euros, gane o pierda el juicio e incluso si no llegas ni a ir. A ti te "arreglan el coche" y si lo quieres sacar del taller hay que apoquinar y luego ya comprobarás tú mismo si te lo han dejado bien, regular o mal. Pero el agente inmobiliario no. El agente inmobiliario te asesora en el precio de venta de la vivienda, invierte en la venta de la propiedad, emplea muchas horas de tu trabajo en encontrar la demanda que concuerde con tu producto y no te pide nada de nada de nada. El agente inmobiliario es un experto al que "contratas" y pagas solo si llega al éxito según tus condiciones. Es el único caso de profesional que trabaja sin cobrar en España. Pero Alberto si es que los de la inmobiliaria que había debajo de mi casa eran agricultores sin ninguna formación en la materia que habían montado la inmobiliaria porque vendieron unos terrenos en el boom y se compraron un local y no sabían a que dedicarse o un bar o la inmobiliaria. Al final abrieron la inmobiliaria pero te puedes imaginar el servicio que daban eran más malos y más pocos profesionales, así que para que se lo lleven ellos le pongo yo el cartel y andando. Ok, entiendo lo que me dices y entiendo lo que ha pasado en la profesión en este país durante los años de bonanza que debido a la liberalización del sector y al intrusismo laboral han accedido al gremio gente sin ninguna preparación ni ética que ha hecho mucho daño. Es tarea y obligación del propietario contrastar las acreditaciones y preparación de los profesionales que contratan, tanto si hablamos de este sector como de cualquier otro. Hoy más que nunca, con la actual situación del mercado con una oferta tan abundante y una demanda tan dispersa e informada y precios a la baja es indespensable para tener éxito en la comercialización de cualquier inmueble rodearse de los mejores expertos. De todas maneras, hoy el sector se encuentra muy depurado y la mayoría de profesionales que están en el mercado han subsistido por su preparación, profesionalidad y buen hacer. Franquicias inmobiliarias como REMAX son modelos probados de éxito internacional que aportan profesionalidad y una metodología de trabajo que aporta ética y resultados a partes iguales. Y como ya sabéis si residís en Almería los mejores somos REMAX Aljibe, contacta con nosotros y disfrutarás del mejor servicio inmobiliario de la provincia.

Alberto Alarcón
Director Comercial
REMAX Aljibe
alberto.alarcon@remax.es
950281444

¿Comprar o alquilar? This is the question

No me canso de dar las gracias a todos los lectores del blog, nunca pensé que iba a ser tan leído y comentado, gracias a todos.

Antes de meterme en el puro análisis de cifras, gastos, descensos de precios y rentabilidades quiero recalcar que entendáis las viviendas como lo que son, sitios para vivir y cuando digo vivir quiero decir el desarrollo y evolución de interacciones humanas a través del tiempo y por medio de los sentimientos. Eso es lo más importante de una vivienda y lo demás secundario.

La semana pasada me visita un muchacho muy joven, ventipocos, con su padre y me dicen: Mira Alberto llevo ya varios años trabajando con contrato indefinido, tengo un dinerillo ahorrado y quiero comprar una vivienda para dejar a mis padres más tranquilos y empezar a vivir mi vida. Quiero 2 dormitorios, que no esté en barrios conflictivos y no quiero gastarme más de 30.000€. Me dejó un poco sorprendido por lo joven que era, lo claro que tenia las cosas, la claridad con la que me expuso sus necesidades y preferencias y por su sinceridad. La verdad que el presupuesto que manejaba lo consideré muy escaso y así se lo hice ver, le comenté que yo no tenia nada de esos precios en cartera y que necesitaría invertir más en la vivienda y me dice el muy seguro, no Alberto, más de 30,000€ no voy a gastar porque me han hecho una simulación en el banco y ese dinero lo puedo pagar bien aunque me quedase en el paro. Bueno, le dije, siendo así voy a intentar buscarte algo. Yo interiormente pensé para mí, imposible vamos pero por intentarlo nada se pierde. Empiezo a moverme a llamar a gente para los que comercializo viviendas y a pasar le el difícil encargo. Sorprendentemente para mí a los dos dias recibo una vivienda en mi correo que coincide con lo que busca. " dormitorios y dos baños recientemente reformada, un 4º sin ascensor, sita en Calle Lopán, un buen barrio por el centro de Almería y por un precio de 38.000€. Perfecto, pienso, una vivienda para entrar a vivir en un sitio bueno por 38.000€ lo que mi cliente busca. Voy a enviarle las fotos y descripción para concertar la cita y visitarla, seguro que se la queda. A las pocas horas recibo el siguiente mail por su parte, esto es totalmente real el mail que recibo directamente desde su cuenta a la mía sin modificar nada:

"hola alberto acabo de ver la vivienda esta bien pero estamos buscando algo mas economico ayer estube viendo una vivienda de 75m en 18000 euros en el barrio de torrecardenas con 2 habitaciones y 2 baños algo asi es lo que busco. muchas gracias y espero que encuentres algo para mi"

Acojonante pensé, creo que le estoy mandando una ganga y me responde esto. Soy tonto perdio y sin remedio. Vamos a ver Alberto, que te ha pedido tu cliente? Gastarse menos de 30.000€. Entonces para que le mandas una vivienda de 38.000€ so melón. Toma ya el muchacho se puede comprar su pisito por 18,000€ que más gastos de compra son 20.000€. ¿Alguien le aconsejaría a mi cliente que alquilase la vivienda? Yo creo que no, el alquiler para ese tipo de vivienda no lo va a encontrar hoy por menos de 150€. Mi cliente va a tener un sitio para vivir, un sitio suyo que va a poder disfrutar, vender o alquilar pero que nadie le va a poder quitar, ¿alquila o compra mi cliente? La respuesta es clara compra, compra porque le gusta la vivienda, porque la necesita y la va a disfrutar y porque la puede pagar.


Ok, este caso es extremo, aún siendo real es eso, extremo, pero fijémonos en los precios medios reales de alquiler y compra en Almería para ver ejemplo de 3 familias y 3 viviendas.

Joven profesional de 28 años con titulo universitario, con su 3er trabajo precario cobrando 900€ al mes y agradecido.

Familia compuesta por matrimonio joven de 32 años con un hijo, ella trabaja indefinida desde hace 4 años y cobra 1.500€ el está en paro hace más de 2 años y cobra la ayuda familiar de 426€ viven de alquiler en un piso de 2 dormitorios pagando 600€/ mes + suministros. Tienen unos ahorros de 24.000€

Matrimonio de 46 años con 2 hijos en edad escolar ella es funcionaria de la Junta de Andalucía cobra 1.800€ mes y el es también funcionario de la Junta y cobra lo mismo, actualmente viven en un piso que compraron en el 2004 pero se les ha quedado chico y necesitan una casa más grande, tiene unos ahorros de 60,000€ y un capital pendiente de la hipoteca de 120.000€. La casa les costó 180.000€


Joven profesional, lo siento pero donde vas? Ni te lo plantees hombre. Vete a un piso compartido y alquila una habitación por 200€ al mes, pásalo bien e intenta ahorrar, aunque lo veo complicado. No es tu momento para comprar ni lo ha sido nunca, ni en los 70 ni en los 90 ni hoy ni mañana. Para comprar una vivienda tienes que tener ahorros, seguridad y estabilidad laboral y no es tú caso, tu opción ahorrar, alquilar, invierte en tu formación y sigue trabajando.

Matrimonio joven, la casa que les gusta vale 150.000€ (esta misma casa en el 2008 costaba 290.000€) que más gastos se le quedaría en 159,000€ (pagan IVA) La vivienda es de una promoción que van a embargar y les financian 150,000€, como no tiene otros prestamos les conceden la financiación al 4% el primer año y Euribor más 1,5% el resto de la vida del préstamo sin suelo y con cancelaciones parciales al 0% y total del 1%. El préstamo (considerando estabilidad del Euribor en torno al 2,3% (ahora está al 1,8%) tiene mensualidades de 700€ a 30 años por el que pagarán 100.000€ de intereses a lo largo de los 30 años. En 30 años (en el 2042) habrán pagado 250,000€ por algo que dentro de 30 años valdrá digamos siendo pesimista lo mismo que valía en el 2008, 290,000€. Siendo optimistas digamos que en el 2042 el alquiler para la misma vivienda será de 1.000€ y que esta familia ha pagado en alquiler a lo largo de esos 30 años 290.000€. Si compran hoy, en el 2042 tendrán un patrimonio consolidado de 290,000€ y ningún gasto en alquiler o adquisición de vivienda para su jubilación, si no compran habrán gastado 290.000€ en alquiler, no tendrán nada y unos gastos para vivienda de 1.000€/ mes una vez jubilados. Les va a costar muchísimo esfuerzo pagar la hipoteca, muchísimo, pero el esfuerzo de hoy les compensará mañana. ¿Comprarías o alquilarías?

El tercer caso dejo a vosotros que lo analicéis y me digáis que pensáis y que aconsejáis.

Gracias a todos de nuevo, y no olvidéis las 4 circunstancias que aconsejo se den para compra una vivienda, saludos

Alberto Alarcón
alberto.alarcon@remax.es
950281444

¿Por que comprar ahora cuando los precios siguen bajando?

Por aclamación popular y debido a las docenas de comentarios y mensajes que recibí ayer criticandome por aconsejar a la gente que compre, vuelvo a explicar mis argumentaciones y las motivaciones y circunstancias que debería tener, bajo mi punto de vista, un comprador de una vivienda hoy por hoy.

1.- Que necesite la vivienda. Mi opinión es que hoy debe comprar la vivienda solo y  exclusivamente quien la necesite o quien la vaya a disfrutar. Me explico. Si tu familia ha aumentado y quieres cambiar de casa, compra. Si el barrio donde vives no cubre tus necesidades y necesitas o quieres cambiar, compra. Si quieres una segunda residencia porque vas a ir fines de semanas alternos y todas las vacaciones que tengas, compra. Si tus padres necesitan ir a vivir junto a ti o tu junto a ellos por necesidades familiares compra. Compra no como inversión si no como vivienda de uso y disfrute. Por decir esto me llueven palos de todos lados. Por un lado los compañeros de profesión que aconsejan a inversores que compren porque los precios están muy bajos y por otro los pro-alquiler anti globalización que dicen que la vivienda no vale nada y es una locura comprar, ahora les rebatiré este argumento.

2.- Que la vivienda te guste, y cubra tus necesidades sociales y familiares, de espacio y localización. Vamos a ver si te vas a comprar una vivienda pues asegúrate que cubre todas tus necesidades y lo más importante que te guste y la vayas a disfrutar cada día. En este país hemos perdido todos un poco el norte y cuando se habla de vivienda solo hablamos de estadística, bajadas de precio, bajada de ventas, bajada de pantalones, etc. Noooooooooooo, maaaaaaalllllllll. Estamos hablando de una vivienda, que sí que será una inversión que muy bien, pero es el sitio donde tú y tu familia vais a pasar vuestra vida, donde crecerán tus hijos o/y morirán tus padres, donde vivirás alegrías, problemas, cumpleaños, navidades, veranos, fiestas, todooooo. Eso no son números, eso son necesidades vitales, eso es vivir, disfrutar y sufrir. Dejen un poco al lado las cifras si necesitan una vivienda y piensen que la mayor parte de su vida va a transcurrir entre esas paredes. Me tacharan de sentimentaloide por esto pero piensen más en los vecinos que en la inversión, en la luz que en las políticas macroeconomicas, en las zonas comunes que en los especuladores financieros, piensen que una vivienda es una vida

3.- Que la vivienda esté en precio. Defino precio como la media de precios del barrio para viviendas similares a la que tu quieres menos el 20%. Si la vivienda que te gusta tiene ese precio adelante, no lo pienses.

4.- Que pueda pagarla o este en disposición de obtener una financiación con "buenas" condiciones. Si tienes dinero para comprar la vivienda y se dan las tres condiciones anteriores ya deberías tener tomada la decisión. Si no lo tienes pero estás en disposición de obtener una financiación con condiciones ventajosas adelante. Que quiere decir buenas condiciones, para mí quiere decir algo que no sientas que te están robando y por encima de todo el diferencial no pase del 1,25%. La gente me dirá imposible, pues si crees que es imposible no compres, yo te aseguro que es conseguible, pero claro si vas a la entidad y te dicen si si los nuestros los financiamos al 100%, muy bie, que condiciones? Puesss Euribor + 3%, nada una ganga, pues entonces pues no se dan las circunstancias. Si visitas varias entidades conseguirás la financiación siempre que tu perfil sea interesante para la entidad, regalar no te van a regalar nada.

Pues esas son las 4 condiciones que se deben dar para adquirir satisfactoriamente una vivienda. Como vereis no son faciles, pero creo que ya todos nos hemos dado cuenta que comprar una casa no es un juego de niños y si la adquisición más importante que vas a realizar en tu vida y por lo tanto si eres minimamente cabal lo harás asesorado por los mejores, y amigos, hoy por hoy en Almería los mejores somos nosotros.

Alberto Alarcón
alberto.alarcon@remax.es
950281444

Van a seguir bajando los precios de la vivienda? Compro ya o me espero?

De nuevo a todos agradeceros el gran seguimiento que está teniendo el Blog, espero que os siga interesando mi punto de mi vista y siga creciendo el numero de lectores de este punto de encuentro.

Mucha gente me hace esta pregunta. Amigos, familia y clientes. Y aunque me duela reconocerlo les tengo que responder un rotundo si. Los precios vana abajar durante todo 2012 y seguramente durante buena parte de 2013, por lo que como mínimo preveo 18 meses más de bajada en la provincia de Almería. Cuando los compañeros de profesión leen estas entradas se ponen malos, me dicen, Alberto, estás shalao, no digas eso que no vamos a vender ni una escoba. lo siento pero es cierto. A la segunda pregunta, compro o me espero? aunque parezca contradictorio tengo que decir compra si... Compra si necesitas la vivienda, entiendes que está en precio y si la puedes pagar y/o conseguir buenas condiciones hipotecarias. Vamos a ver, me dice la gente, Alberto he visto un piso que me encanta en la Vega de Acá, tiene 3 dormitorios, 2 baños, a estrenar, con plaza de garaje trastero, pista de pádel, piscina, la vivienda a estrenar con mucha luz a mi mujer y a mis dos niñas le encanta me lo dejan en 169.000€ y como soy funcionario me da Cajamar unas condiciones buenísimas. Lo que pasa Alberto es que no se si comprar porque se que van a seguir bajando. Vamos a ver chichipan. Llevas 4 años de alquiler viviendo en un piso de 2 dormitorios, tú, tu mujer y las 2 niñas enlataos como sardinas, sin plaza de garaje y a tomar por saco de todo. ¿Que más te da que dentro de 6 meses valga la vivienda 2.000€ menos? Te da nada, te da que estés expuesto a perder la vivienda y otro con más ganas que tú llegue y la compre, que tu mujer te lo esté toda la vida echando en cara, que las niñas te odie hasta tu muerte y tus suegros dejen de mirarte a la cara por la mala vida que le estas dando a su hija y nietas.

Tengamos dos dedicos de luces. La vivienda está barata. Si te pones en mano de un buen profesional y le informas de lo que estás buscando te va a guiar a encontrar la vivienda adecuada para tí y tu familia. El mercado ofrece muy buenas oportunidades hoy y mañana quizás haya otras pero no las de hoy. Todos los inmuebles que vemos en precios atractivos se venden en menos de 3 meses en el mercado. El precio medio de la vivienda va a seguir bajando pero el precio de la vivienda que te gusta a ti y está en precio no va a bajar más porque va a llegar alguien y la va comprar. No queramos ser como nuestros cuñados los más listos de España. Si necesitáis una vivienda, para vivir la y/o disfrutarla poneos en mano de buenos profesionales que os van a poner en contacto de las mejores ofertas inmobiliarias del mercado. la oferta de viviendas es grande y los profesionales conocen que productos se encuentran en precio, lo saben porque viven de vender esos productos que hoy por hoy son los únicos que se venden. Me da lo mismo que haya un millón de viviendas a la venta y los precios que tengan a mí me interesan el precio que tengan las 5 viviendas más interesantes del mercado del barrio donde quiero comprar porque esas cinco viviendas son las que se van  vender este mismo mes. No seáis como mi cuñao y si necesitáis vivienda, encontráis algo que os gusta, está en precio y podéis pagar adelante que no os vais a arrepentir. La vivienda va a seguir bajando porque el que la vende por 300.000€ si la quiere vender la va a tener que poner en 150.000€ pero el que la tiene en 150.000€ no va a necesitar bajar la más porque la va a vender, compraros hoy la de 150.000€ porque si no mañana la comprará otro, no seáis cuñaos.

Alberto Alarcón
alberto.alarcon@remax.es
950281444